Tutor del edificio

Existe una necesidad en relación a nuestros edificios que no somos capaces de solucionar. Cuando nos compramos una vivienda, debido al gran esfuerzo que nos supone pagarla, pensamos que será para toda la vida. En realidad, no estamos demasiado equivocados ya que, si realizamos un correcto uso, conservación y mantenimiento, la vida de nuestros edificios superará la nuestra. Pero la realidad del día a día es que no tenemos interiorizado nuestro deber de mantenimiento y conservación. Las intervenciones que realizamos, mayoritariamente, son motivadas por necesidad de actuar ante la existencia de un problema. Como regla general intervenimos en la impermeabilización de la cubierta o cambiamos la caldera, cuando tenemos ya las goteras en los últimos pisos o cuando empieza a fallar la instalación de forma continuada.

¿Sería posible mejorar esta situación y adelantarnos al problema?

¿Cómo?

Mediante la incorporación de un técnico que conozca el comportamiento del edificio, arquitecto, arquitecto técnico, o cualquier otra titulación con capacitación para que pueda tutelar el mismo e informar sobre las posibles inversiones necesarias a lo largo de su vida útil, determinando una hoja de ruta, necesaria para el buen uso y gestión del mismo. Antes de definir todas las competencias de este nuevo actor, ya se le ha llamado de muchas formas: agente rehabilitador, arquitecto de cabecera y en este artículo "tutor del edificio". Cuando compramos un coche de segunda mano solemos asesorarnos mediante una opinión técnica en un taller, consultamos a un abogado para informarnos sobre múltiples dudas administrativas, acudimos a una consultora o gestoría para que nos faciliten gestiones con diferentes órganos administrativos, pero las preguntas sobre nuestro edificio ¿a quién se las hacemos? Normalmente al administrador. En algunos casos éste tiene una formación técnica por lo que puede anticiparse o solucionar los problemas de mantenimiento o conservación, pero en otros muchos casos su formación es derecho, económicas, etc… Cuando nos vamos a comprar una vivienda nunca recurrimos a un técnico y no es éste un perfil profesional común en las agencias inmobiliarias. Durante el invierno pasado solía acercarme por las casetas de venta de una zona de Madrid en expansión y confirmé este hecho, nos venden vistas, espacios, suelos, baños y cocinas, pero no saben que aislamiento tiene la fachada, un % elevado no sabía la calificación energética de la vivienda, sobre los vidrios todos son “tipo climalit y muy buenos”. Lo más frustrante de esta investigación fue comprobar que la persona que desentonaba en la caseta de ventas era yo porque estaba haciendo preguntas incómodas sobre la mayor inversión económica de nuestras vidas.

Como primera conclusión podríamos adelantar que el asesoramiento de un técnico en la adquisición de una vivienda, nueva o de segunda mano, puede ser beneficioso.

Avanzamos a otro escenario…, ya hemos comprado nuestra vivienda, … ¿y ahora qué?

La figura de un agente que conozca el edificio y su comportamiento puede ser muy ventajosa para los vecinos ya que evitarían los sustos sobre intervenciones obligadas a provocar derramas por problemas que podrían haberse planificado en el tiempo, por ejemplo el cambio de una impermeabilización, problemas en bajantes o instalaciones obsoletas, etc… Por otro lado, la planificación de la futura intervención beneficia a los propietarios ya que pueden acomodar los ingresos a las futuras inversiones. Si fuese necesario la realización de un proyecto o una memoria técnica, "EL TUTOR" dispondría de todos los datos necesarios mientras que la contratación a diferentes técnicos de los trabajos en diferentes intervenciones genera un coste de toma de datos continúo e ineficiente para las cuentas de la comunidad.

Para finalizar un edificio "a punto" tendrá una mejor acogida en el mercado ante la venta o el alquiler ya que los intangibles del "confort" serán más tangibles que en los edificios vecinos, lo cual supone una ventaja competitiva de su puesta en valor.

La incorporación de nuevos actores siempre genera una barrera ante la posibilidad de mayores costes, pero no debemos verlo desde este objetivo sino el contrario, la especialización es una ventaja y evita sobrecostes descoordinados e reincidentes. El arreglo de la puerta del garaje cada cuatro meses frente al estudio de la identificación del problema que está provocando de forma continuada la avería de la puerta: cambio de motor, modificación del tipo de apertura, puerta etc…

Tenemos de oportunidad de mejorar y está en nuestras manos.